Chi vive in un palazzo lo sa: l’amministratore non è solo quello che manda i bollettini o convoca l’assemblea, è una presenza quasi familiare, nel bene e nel male.
Il geometra con lo studio sotto casa, il telefono che squilla a tutte le ore, le liti sull’ascensore gestite più con la pazienza che con i regolamenti. Quel modello, che ha retto per decenni, sta iniziando a scricchiolare.
A Torino – ma non resterà un caso isolato – studi storici stanno passando di mano. Al loro posto arrivano società strutturate, con manager, uffici legali interni, call center e piani industriali. Il condominio, che per anni è stato territorio di professionisti indipendenti capaci di seguire cinquanta o cento palazzi, entra nell’orbita di gruppi che puntano a gestirne migliaia.
Le acquisizioni che stanno cambiando il settore
L’operazione più evidente riguarda Gabetti Lab, società del gruppo Gabetti, che sta acquisendo uno studio torinese arrivando a sfiorare i tremila condomìni amministrati. Parallelamente si muove Estia, nata nel 2021 dalla famiglia Garesio e partecipata dal gruppo spagnolo Odevo-Portik, pronta a rilevare uno dei principali gestori del centro città.
Le cifre raccontano molto più delle dichiarazioni. Gli studi vengono valutati tra il 90 e il 110 per cento dei ricavi annui, una quotazione che fino a pochi anni fa sarebbe sembrata impensabile per un’attività percepita come artigianale. Il motivo è semplice: gestire un condominio non significa più solo incassare 100 o 200 euro l’anno per appartamento, ma controllare un patrimonio immobiliare enorme, spesso vecchio, con interi quartieri composti da edifici in classe energetica G, F o E che nei prossimi anni dovranno affrontare lavori di riqualificazione.
Cambiano le regole per i condomini in Italia (istruzionepescara.it)
E dove ci sono lavori, ci sono appalti, progettazioni, consulenze, gestione di bonus e incentivi. Il condominio diventa un nodo economico molto più interessante di quanto sia mai stato.
Perché sta succedendo adesso
Il settore era frammentato, fatto di piccoli studi familiari, ognuno con il proprio metodo. Intanto sono aumentate le responsabilità legali, gli adempimenti fiscali, le richieste di trasparenza. Un amministratore oggi deve muoversi tra normative sempre più complesse, piattaforme digitali, contabilità certificata, rapporti con fornitori strutturati.
Le grandi società vedono un mercato maturo ma ancora polverizzato, dove aggregare significa creare economie di scala. Centralizzare la contabilità, negoziare manutenzioni per centinaia di stabili, proporre servizi aggiuntivi come monitoraggi energetici o sistemi smart. È una logica industriale applicata a un mondo che finora ha funzionato quasi per relazioni personali.
Cosa cambia per chi vive in condominio
Per le famiglie la differenza si sentirà soprattutto in assemblea. Al posto del professionista che conosce nome e cognome di tutti potrebbe sedersi un referente aziendale, con procedure standard e tempi scanditi. Le comunicazioni diventeranno più digitali, le richieste passeranno da ticket o call center, i bilanci saranno probabilmente più ordinati ma meno “raccontati”.
Da una parte c’è la promessa di maggiore trasparenza e meno improvvisazione, soprattutto nella gestione di lavori complessi e contenziosi. Dall’altra resta il timore di perdere quel rapporto diretto che, nei momenti di tensione, faceva la differenza tra una discussione accesa e una causa legale.
Non è ancora chiaro se il modello industriale riuscirà a mantenere l’equilibrio tra efficienza e ascolto. In Spagna, Francia e Germania le grandi società amministrano già migliaia di immobili, ma l’Italia ha una cultura condominiale particolare, fatta di assemblee lunghe, diffidenze reciproche e un attaccamento quasi emotivo alla propria casa.
Il cambiamento è avviato e difficilmente tornerà indietro. Resta da capire se, tra software gestionali e manager, qualcuno continuerà a conoscere davvero la storia di quel tubo che perde sempre al terzo piano o della signora che non riesce a usare l’home banking per pagare le rate. In fondo il condominio è un bilancio, ma è anche un pezzo di vita quotidiana condivisa.
