I proprietari di immobili si trovano frequentemente ad affrontare situazioni complesse legate alla gestione degli inquilini.
Spesso la domanda che sorge è: è possibile recuperare la propria proprietà senza passare attraverso il lungo iter giudiziario dello sfratto? La risposta a questa domanda è articolata e dipende dalle circostanze specifiche.
In linea generale, la procedura di sfratto per morosità o per finita locazione prevede l’intervento del tribunale, che emetterà un provvedimento di convalida. Ci sono delle eccezioni che permettono di agire in modo più rapido, senza dover ricorrere al giudice.
Occupazione abusiva: come agire in modo urgente
Una delle principali eccezioni che consente di rientrare nell’immobile senza passare dal tribunale è quella dell’occupazione abusiva. Negli ultimi anni, il legislatore ha introdotto misure per accelerare gli sgomberi in queste situazioni, rendendo più incisivo l’intervento delle forze dell’ordine.
La legge 80/2025 ha introdotto una nuova procedura che prevede l’intervento delle forze dell’ordine, su denuncia del legittimo proprietario, per lo sgombero immediato dell’immobile occupato abusivamente. La norma si applica non solo alle abitazioni principali, ma anche alle seconde case e agli altri immobili. Inoltre, l’art. 634 bis del Codice Penale ha introdotto il reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui, con pene detentive fino a 7 anni.
In questi casi, la polizia giudiziaria, su autorizzazione del pubblico ministero, può disporre il rilascio immediato dell’immobile, con un termine che varia tra le 24 ore e i 10 giorni dalla segnalazione. La norma è pensata per reprimere le occupazioni senza titolo, quelle in cui l’illegalità è chiara e non esiste alcun contratto di locazione precedentemente sottoscritto. L’occupante che collabori nel rilascio volontario, però, può essere escluso da responsabilità penale.
Il contratto notarile: una via veloce per lo sfratto (www.istruzionepescara.it)
Un’altra situazione che consente di evitare il ricorso al tribunale per procedere con il rilascio dell’immobile riguarda il contratto di locazione stipulato come atto pubblico notarile. Quando il contratto di locazione viene redatto direttamente dal notaio, esso costituisce titolo esecutivo ai sensi dell’art. 474 del Codice di Procedura Civile.
In questi casi, il proprietario può procedere con l’esecuzione forzata senza dover ottenere un’ordinanza di convalida da parte del giudice. L’unica azione necessaria è la notifica dell’atto di precetto, che invita l’inquilino a liberare l’immobile entro almeno 10 giorni. Se l’inquilino non adempie, l’intervento dell’ufficiale giudiziario porterà allo sgombero forzato dell’immobile.
Una distinzione fondamentale riguarda la scrittura privata: sebbene autenticata dal notaio, essa non costituisce un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile, ma solo per il recupero delle somme dovute, come il pignoramento.
